HARİCEN SATIŞA DAYANARAK BAŞKASINA AİT TAPULU TAŞINMAZ ÜZERİNE BİNA YAPAN MALZEME SAHİBİNİN HAKLARI

Bilindiği üzere tapuda kayıtlı taşınmazların satışı ancak tapuda yapılan resmi işlemle gerçekleşebilmektedir. Hal böyle iken tapuda kayıtlı taşınmazın satışına ilişkin yazılı sözleşmenin resmi biçimde yapılmaması halinde, anılan sözleşmenin TMK. md.706, TBK md.237, Tapu Kanunu md.26 ve Noterlik Kanunu md.60 gereğince geçerli olmadığı açıktır.  Bu durumda geçersiz sözleşme, mülkiyeti devir dahil olmak üzere hak ve borç doğurmayacağından taraflar, verdiklerini haksız iktisap kurallarına göre geri isteyebileceklerdir.  Haricen satış ile tapuda kayıtlı bir gayrimenkulün tamamını yada bir parçasını satın alan kişinin, kendi malzemesi ile bu taşınmaz üzerine bina (yapı) yapması halinde öğretide ve yerleşik Yargıtay uygulamasında başkasına ait tapulu taşınmaza bina yapan malzeme sahibine tanınan haklar şöyledir:

I)Temliken tescil davası açma hakkı;

Bilindiği üzere, bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi, yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini taşınmaz malikinden isteyebilir. 

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğindedir. Diğer bir anlatımla bu hak, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Öte yandan Yargıtay, TMK.’nın 724. maddesine dayalı olarak temliken tescil davası açma hakkının sadece kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına yapı yapan kişiye (yada bu kişinin külli haleflerine)  ait bir hak olduğunu kabul etmektedir. Buna göre başkasının tapulu taşınmazına iyi niyetle yapı yapan malzeme sahibinden sonradan bu yapıyı satın alan üçüncü kişinin TMK.’nın 724. maddesi hukuksal nedenine dayalı dava açma hakkı bulunmamaktadır.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır. Yerleşik Yargıtay uygulamasında bu koşullar şöyle açıklanabilecektir:

a) Malzeme sahibinin iyiniyetli olması koşulu;

TMK.’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul yapı sahibinin iyiniyetli olmasıdır. Burada bahsi geçen  iyi niyet TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi niyettir. Yargıtay, yapı sahibinin el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesi veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmaması ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunması durumlarından birinin varlığı halinde kanunda aranan iyi niyet koşulunun gerçekleştiğini kabul etmektedir.

Hemen ifade delim ki, malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığının tarafların iddia ve savunmalarından bağımsız olarak mahkemece re’sen araştırılması gerekmektedir. Filhakika yapı sahibinde aranan iyi niyetin inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmesi gerektiğinde duraksama bulunmamaktadır.

İyi niyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda ise diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.b)Yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması koşulu;

Yargıtay’a göre bu koşul, dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır.

1. c) Yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesi koşulu;

Yargıtay uygulamasında uygun bedel, genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmektedir. Ancak büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde, geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle teknik bilirkişiye hesaplattırılmalıdır. Akabinde iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere mahkeme veznesine depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir. 

d)Yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gerektiği koşulu; 

Yargıtay, yukarıda açıklanan tüm koşulların birlikte gerçekleşmesi halinde, harita mühendisleri ile inşaat mühendisinden teşekkül ettirecek bilirkişi heyeti nezaretinde taşınmaz başında keşif yapılması gerektiğini salık vermektedir.

Bu kapsamda mahallinde icra edilecek keşifte taraf tanıklarının dinlenmesi gerektiğine değinen yüksek mahkeme, teknik bilirkişi heyetince yapının değeri ile arazinin değerinin ayrı ayrı belirlenmesi, yapının değeri ile kapsadığı arazinin değeri arasında yapının değeri yönünden değer farkı olması halinde bilirkişilere yapının kapsadığı alanın ifrazının mümkün olup olmadığının sorulması, ifrazın mümkün olması halinde bilirkişilere ifraz krokisi hazırlatılarak İlgili Belediye Encümeninin onayına sunulması, ilgili kurum tarafından ifraz krokisinin onaylanması halinde ifraz edilecek arazinin belirlenen değerinin depo ettirilmesi, belirlenen değerin davacı tarafından depo edilmesi halinde ifraza konu kısım yönünden davalı/ davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi gerektiğini içtihat etmektedir.

Yargıtay, TMK.’nun 724. maddesinde öngörülen koşulların oluştuğunun kabulü halinde, sadece iyi niyetle yapılan bölümün ifrazı suretiyle tescile hükmedilebileceğini, anılan yasal düzenlemenin özüne aykırı olacak şekilde yapı sahibinin çekişmeli taşınmazda paydaş kılınma olanağının bulunmadığını kabul etmektedir.

Öte yandan malzeme/yapı sahibi tarafından taşınmaz malikine önceden ödenmiş bedel var ise bu miktarın ödenecek bedelden mahsup edilmesi gerekmektedir.

Önemle ifade edelim ki Yargıtay, yapı sahibince tapuya kayıtlı taşınmazın kısmen haricen satın alındığı ileri sürülen tarih itibariyle elbirliği mülkiyetine tabi olması halinde, mirasçılardan birisinin tek başına yaptığı temliki sözleşmeye değer verme olanağının bulunmadığını, yapı sahibinin temliken tescil talebinin dinlenmemesi gerektiğine vurgu yapmaktadır.

Yine Yargıtay, temliken tescil talepli davalarda aranan iyiniyetin kabul edilebilmesi için bina inşa edilen yerin ileride yapı sahibine verileceği ümidiyle taşınmaz üzerinde bina yapılması gerektiğini, paylı mülkiyete konu bir taşınmazdan bir miktar ev yeri satın alınmasında diğer paydaşların da onayının sağlanmaması halinde yapı sahibinin  iyiniyetli olduğunun kabul edilemeyeceğini,  iyiniyetin gerçekleşmediği durumlarda ise diğer koşulların araştırılmasının gerekmediğini kabul etmekledir.

Yapı sahibinin tapulu taşınmazın bir kısmını harici satış sözleşmesi ile satın almasına yönelik temliken tescil talepli olarak açmış olduğu benzer bir davanın temyiz incelemesini yapan yüksek mahkeme, sadece bir kısmı haricen satın alınan taşınmazın arta kalan kısmının davalı taşınmaz malikinin ekonomik olarak tasarrufuna elverişli bir miktar olmaması durumunda geriye kalan bölümün de dava tarihindeki rayiç değerinin bilirkişi marifetiyle tespit edilerek, tespit edilen iş bu bedelin yapı sahibi tarafından mahkeme veznesine depo edilmesi halinde,  bu bölümün de TMK.’nın 724. maddesi gereğince davacı yapı sahibi adına tesciline karar verilmesi gerektiğini kabul etmektedir.

ZAMANAŞIMI

Yarg. 14. HD. T. 13.04.2006, E. 2006/2861, K. 2006/4422, “Somut olayda dava; Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesinden kaynaklanan hakkın ileri sürülmesi ile ortaya çıkmıştır. Yasada 724. maddeye dayanılarak açılan davaların belli bir zamanaşımı süresine tabi tutulduğuna dair hüküm yoktur. Denilebilir ki bu tür davalarda Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi hükmünce 10 yıllık zamanaşımına tabidir ve bu hak kullanılmazsa karşı koyulması halinde ileri sürülemez”

Nihayet TMK m. 724 hükmüne bakıldığından mülkiyetin devri talebinin ileri sürülmesi bakımından herhangi bir süreden bahsedilmediği görülmektedir. Dolayısıyla TMK m. 724 anlamında arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine devri talebinin hukuki niteliği şahsi hak olduğu için, TBK m. 146 uyarınca on yıllık zamanaşımı süresi söz konusu olur ve bu süre de inşaatın tamamlandığı tarihten itibaren başlar. Bununla beraber daha sonradan meydana getirilen ilaveler nedeniyle arazinin değerinde bir artış meydana gelirse, yapılan ilavelerden hangisinden sonra artış meydana geldiyse o ilavenin tamamlandığı tarihten itibaren on yıllık zamanaşımı süresi işlemeye başlar.

Doktrinde hakim olan görüşe göre; geçit, taşkın yapı, mecra irtifakı bir ihtiyaçtan kaynaklandığından ihtiyaç sahibinin bu durumu devam ettiği sürece bir zamanaşımı süresine tabi değildir. Anılan konularda diğer bir görüş ise; eşyaya bağlı borçların zamanaşımına uğramayacağı ancak, buna karşılık yine eşyaya bağlı olan tazminat borçlarının zamanaşımına tabi olacağı doğrultusundadır.

Somut olayda dava; Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesinden kaynaklanan hakkın ileri sürülmesi ile ortaya çıkmıştır. Yasada 724. maddeye dayanılarak açılan davaların belli bir zamanaşımı süresine tabi tutulduğuna dair hüküm yoktur. Denilebilir ki bu tür davalarda Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi hükmünce 10 yıllık zamanaşımına tabidir ve bu hak kullanılmazsa karşı koyulması halinde ileri sürülemez. Ancak unutulmamalıdır ki Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayanılarak açılan temliken tescil davasının dinlenebilmesi için bir kimsenin başkasına ait arazi üzerine bir yapı yapması, yapı değerinin açıkça arazi değerinden fazla olması subjektif koşul olarak da iyiniyetli olması gerekir. Başkasına ait arazi üzerine yapı yapıldıktan sonra bu hak hemen kullanılabileceği gibi, yapı başkasının arazisinde kaldığı sürece 10 yıllık zamanaşımı süresi geçmiş olsa bile yapının varlığı sebebiyle bu süre biter bitmez yeni bir talep ve dava hakkı doğacağından 10 yılın geçmesinden sonra da ileri sürülebilir. Dolayısıyla olayımızda olduğu gibi davacı ve karşı davalıya ait arazideki bina 12 yaşında olsa bile 10 yıllık zamanaşımı süresi dolmasından sonra yeni bir zamanaşımı süresi başlayacağından davalı ve davacıların Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayalı hakları zamanaşımına uğramamıştır. Mahkemenin ortaya konan bu olguları bir yana bırakarak zamanaşımı varlığından sözedip temliken tescil istemini red etmesi yasaya aykırı olmuştur. (14. HUKUK DAİRESİ 2006/2861 E. 2006/4422 K. 13.4.2006)

II)Muhtesadın aidiyetinin tespitini isteme hakkı;

Yargıtay, temliken tescil şartlarının oluşmaması halinde, şayet davacının muhtesatın aidiyeti hakkında terditli talebi var ise, bu doğrultuda araştırma yapılmasını, koşullarının oluşması halinde taşınmaz üzerine inşa edilen yapının davacıya ait olduğunun tespiti ile tapu sicilinin beyanlar hanesine bu tespitin işlenmesine karar verilmesi gerektiğini içtihat etmektedir.

III)Ödenmiş olan satım bedelinin (semenin) dava tarihine göre güncellenmiş değerini talep hakkı;

Temliken tescil koşullarının oluşmaması halinde, yapı sahibinin seçimlik hakları arasında, ödenmiş olan satım bedelinin (semenin) dava tarihine göre güncellenmiş değerini talep hakkı da bulunmaktadır. Böyle bir durumda Yargıtay, yapı sahibinin iyiniyetli olup olmadığına göre sonuca gidilmesi gerektiğini içtihat etmektedir. Buna göre yapı sahibinin iyiniyetli olduğunun kabul edilmesi halinde dava tarihi itibariyle belirlenecek muhik tazminatın taşınmaz malikinden tahsiline karar verilmesi gerekecektir. Buna karşılık yapı sahibinin iyiniyetli olmadığı sonucuna varılması halinde ise, sadece asgari levazım bedeline hükmedilebilecektir.

Diğer yandan Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de, harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda tarafların verdiklerini geri alabileceğini, bunun denkleştirici adalet düşüncesinden kaynaklandığını, harici satış nedeni ile taşınmaz malikine bedel ödendiğinin kanıtlanması halinde harici satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gerektiğini içtihat etmektedir.

Denkleştirici adalet ilkesi uyarınca tazminine hükmedilecek tutarın ise, bir hukukçu, bir mali müşavir veya muhasebeci ve bir bankacıdan oluşturulacak üçlü bilirkişi heyeti aracılığı ile harici satış nedeniyle taşınmaz malikine ödendiği kanıtlanan satış bedeli tutarının ödeme tarihinden itibaren belirlenen TEFE-ÜFE endekslerindeki artışlar, altın, döviz fiyat ve kurlarındaki artışlar, işçi ve memur aylılarındaki artışlar ve benzeri ekonomik etkenler gözetilerek ödeme tarihinde dava tarihine kadar uyarlamanın yapılarak dava tarihindeki değerin belirlenmesi gerektiğini kabul etmektedir.

IV)Yapının rayiç bedelinin tazminini isteme hakkı;

Temliken tescil talebinin koşullarının oluşmaması halinde bu defa var ise yapı sahibinin yapının rayiç bedelinin tazmini talebinin araştırılması gerekmektedir. Ancak burada da ilk aranan koşul yapı sahibinin yapının yapıldığı sırada ve yapı tamamlanıncaya kadar iyiniyetli olmasıdır. Bu kapsamda yapı sahibinin başkasına ait tapulu taşınmaza haklı ve geçerli bir neden olmaksızın yapılanması halinde bu talebinin kabul görmeyeceği açıktır.

Öte yandan yapı sahibi tarafından taşınmaz üzerinde inşa edilen muhdesatın bir kısmının eklenti niteliğindeki sökülebilir nitelikte malzemeden oluşması halinde, muhdesat ile sökülüp taşınabilir nitelikteki eklentilerin değerleri ve arazi değeri teknik bilirkişi vasıtasıyla ayrı ayrı belirlenmeli, sökülüp taşınabilir kısımların bedelinin hesaplanan tutardan mahsup edilmesi gerekmektedir.

Yine taşınmaz malikinin yapı sahibine karşı açacağı davada mahkemeden el atmanın önlenmesi ve yıkım talebinde bulunması durumunda, taşınmaz malikinin söz konusu yapıyı temellük etmek istemeyip kaldırılmasına yönelik iradesini açıklamış olacağından, bu durumda da yapının yıkımının fahiş zarar doğurmayacağı ortaya konulur ise yapı sahibinin açtığı tazminat davasının reddine karar verilebilecektir.